Décision commentée : Tribunal administratif de Versailles, 1 Juillet 2024, n°2203827
Introduction :
En matière de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme(LCB/FT), la règlementation fait peser sur les professionnels de lourdes obligations de surveillances, de détection et d'identification.
Ces tâchent imposent au professionnel de dépenser beaucoup de temps et d'argent pour remplir des missions qui étaient historiquement prises en charge par l'état.
Pourtant, les Professionnels ne sont pas des spécialistes de la sécurité intérieure, et ils ont déjà beaucoup à faire pour faire vivre leurs entreprises.
C'est donc beaucoup leur demander que de se former à la lutte contre la criminalité, et de mettre en place des stratégies de contrôle et de surveillance.
La décisions commentée montre que les sanctions encourues pour le professionnels sont lourdes.
Les faits : Un agent immobilier est contrôlé par la DGCCRF. Un unique manquement au dispositif LCB/FT est relevé. Le professionnel est sanctionné.
Le professionnel avait été contrôlé par la DGCCRF.
Il s'en était bien sorti lorsque l'on connaît le nombre et la complexité des règles à respecter (tenue du registre, affichage des prix, clauses du mandat...), puisque le seul manquement relevé concernait la règlementation LCB/FT.
La Commission nationale des sanctions avait infligé au professionnel une amende de 1.500 €, une interdiction d'exercice de 3 mois avec sursis et une publication des sanctions dans un journal.
Le Professionnel estimait que ces sanctions étaient disproportionnées.
Le droit : La règlementation LCB/FT s'applique aux agents immobiliers et leur impose la mise en place d'un dispositif d'identification et d'évaluation des risques
C'est l'article L 561-2 du code monétaire et financier qui assujetti les professionnels de l'immobilité (Loi Hoguet) à la règlementation LCB/FT.
Ce dispositif impose au professionnel de mettre en place un dispositif d'évaluation et de gestion des risques adapté à son activité et à sa clientèle, et de désigner au sein de l'entreprise une personne responsable de sa mise en place (Article L 561-32 du code monétaire et financier).
Le dispositif doit reposer sur un document écrit interne à l'entreprise qui :
- cartographie les risques,
- décrit les mesures opérationnelles à adopter.
En matière immobilière, l'identification des risques repose sur la nature du client (personne morale ou physique, nationalité, fortune, profession), ainsi que sur celle de la transaction (achat simple ou montage complexe, prix anormal, origine des fonds).
Les mesures opérationnelles à adopter peuvent comprendre :
- Au moment de la signature du mandat : la mise en place d'un fiche client,
- Au moment de la signature du compromis de vente : la vérification de l'identité du client et de l'origine des fonds.
En fonction du niveau de risque, le Professionnel pourra mettre en oeuvre l'obligation de vigilance simplifiée (L 651-9 CMF), complémentaire (L 561-10 CMF) ou renforcée (L 561-10-2 CMF).
En outre, le professionnel de l'immobilier est soumis :
- une obligation de vigilance dans le recrutement des collaborateurs (Article L 561-32 CMF) ;
- une obligation de formation de son personnel (Article L 561-34 du CMF) ;
- une obligation de conservation des documents (Article L 561-12 du CMF) ;
La solution : Le Tribunal valide la sanction du professionnel
Tout d'abord, le Tribunal rappelle le principe selon laquelle les agents de la DGCCRF n'ont pas l'obligation d'avertir le professionnel préalablement au contrôle, ou de lui notifier son droit à garder le silence.
Le tribunal relève que :
Si des fiches acquéreur existaient, celles-ci eu égard à leur contenu particulièrement succinct ne pouvaient être regardées comme satisfaisant à l'obligation de mettre en place un tel dispositif
Le manquement du Professionnel est donc constitué.
Néanmoins, il s'agissait du premier manquement de l'agent immobilier, aucun dommage ou enrichissement n'en avait résulté et l'agent immobilier avait adopté depuis son contrôle les mesures nécessaires pour se mettre en conformité avec la législation.
Un simple avertissement ou un blâme aurait pu s'avérer adapté.
Ce n'est pas l'avis du Tribunal, qui valide la sanction (3 mois d'interdiction d'exercice avec sursis).
A cet égard, le tribunal prend deux critères en considération:
- la durée du manquement qui s'est prolongée sur plusieurs années;
- l'expérience du professionnel qui avait 29 ans d'exercice.
Conclusion de l'avocat : L'agent immobilier doit se doter d'un dispositif LCB/FT
Cette décision illustre l'intransigeance dont font parfois preuve l'administration et le tribunaux pour sanctionner un professionnel qui ne se serait pas astreint avec assez de zèle à la chasse au blanchiment et au terrorisme.
En caricaturant, le professionnel peut avoir l'impression d'être traité comme une personne corvéable, voir comme un complice présumé.
Néanmoins, le professionnel doit se protéger du risque de sanction, et mettre en œuvre le mieux possible le dispositif LCB/FT.
L'avocat peut l'aider en cela.
Article rédigé par Maître Xavier VIDALIE, avocat au Barreau de Paris
Cabinet Hélians